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전세계약 시 집주인과 세입자 모두에게 피해가 발생할 수 있다는 점 알고 계신가요? 전세계약 주의사항과 내 전세금을 지킬 수 있는 전세보증금 반환 보증보험에 대해서 포스팅 합니다. 전세사기가 워낙 이슈가 되었기 때문에 무조건 알아야 하는 상식이 되었죠? 이번에 꼭 알아가셨으면 좋겠습니다.
전세보증금 반환 보증보험이란 무엇인가요?
집주인이 임차인에게 임대계약기간 만료 후 돌려줘야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 등 기관에서 가입할 수 있으며, 보험료는 HUG기준 연 0.128% 수준입니다. 만약 해당 상품에 가입하면 추후 문제가 생겨 경매 절차가 진행되더라도 우선 변제권을 가질 수 있고, 이후 배당절차에서도 선순위 채권자로서 배당받을 수 있습니다.
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등기부등본 보는 방법과 근저당 설정이란?
등기부등본은 건물주가 누구인지, 대출금이 얼마인지 등 해당 건물에 대한 정보를 담고 있는 서류입니다. 집주인이 은행에서 돈을 빌렸다면 채권최고액이라는 항목 아래 빌린 금액이 적혀있습니다. 만약 이 주택이 경매로 넘어가게 되면 낙찰자는 빌려준 원금+이자(채권최고액)만큼 받아갈 수 있습니다. 따라서 보증금과 채권최고액을 합한 금액이 집값의 70% 이하라면 안전하다고 판단할 수 있습니다.
전세자금대출받을 때 집주인 동의가 필수인가요?
네 그렇습니다. 전세자금대출을 받기 위해서는 임대인의 동의가 필수적입니다. 대출 신청자가 임차인이고 은행이 임대인에게 보증금 반환채권을 양도받는 방식으로 진행되기 때문이죠. 따라서 임대차계약서상 특약란에 “임대인은 임차인의 전세자금대출에 적극 협조한다”라는 문구를 기재하면 좋습니다. 만약 이 내용을 기재하지 않는다면 추후 문제가 발생했을 때 분쟁의 소지가 생길 수 있으니 반드시 기입하시기 바랍니다.
전입신고 후 확정일자 받는 방법은 어떻게 되나요?
확정일자는 전입신고를 한 다음 날부터 효력이 발생하므로 이사 당일 동사무소 방문해서 전입신고 및 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 다만, 주민센터 업무시간(09:00~18:00) 이후에 신고했다면 다음날 0시부터 효력이 발생하니 참고하세요.
계약기간 만료 시 계약서를 다시 써야 하나요?
아니요. 재계약 없이 묵시적 갱신되는 경우 기존 계약서 그대로 유효합니다. 단, 주택임대차보호법 상 2년 미만의 단기계약이라면 기간만료 1개월 전까지는 서로 통보해야 하며, 그렇지 않을 경우 동일 조건으로 연장된다고 보시면 됩니다.
가계약금은 돌려받을 수 있나요?
일반적으로 가계약금은 반환받기 어렵습니다. 하지만 상황에 따라 다를 수 있으니 반드시 계약서를 작성하시기 바랍니다.
전입신고 및 확정일자란 무엇인가요?
임차인이 이사 온 날로부터 14일 이내에 주소지 관할 주민센터 또는 인터넷등기소 홈페이지에서 전입신고를 하고 임대차계약서상에 확정일자를 받는 것을 말합니다. 이 두 가지 요건을 갖추게 되면 ‘대항력’이라는 권리가 생기는데, 대항력이란 제3자에게도 자신의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 따라서 새로운 집주인이라 하더라도 기존 세입자가 가지고 있던 계약서상의 기간만큼 거주할 수 있도록 보장해주어야 합니다.
임대인 동의 없이 전세자금대출받을 수 있나요?
주택금융공사·서울보증보험·주택도시보증공사 등 금융기관에서는 대출 신청 시 은행 측으로부터 고객의 신용등급 조회 동의서를 받습니다. 이때 개인신용정보조회동의서에 서명날인을 하면 되는데, 이를 거부한다면 사실상 전세자금대출을 받기 어렵습니다. 다만 일부 저축은행에선 자체적으로 전세자금대출을 해주기도 하는데, 금리가 다소 높은 편이고 한도도 높지 않습니다.
임대차보호법 적용 대상인지 어떻게 알 수 있나요?
해당 건물 등기부등본을 열람하거나 가까운 주민센터 혹은 민원 24 홈페이지에서 건축물대장을 발급받아보면 됩니다. 다가구주택이라면 먼저 전체 가구수 중 몇 세대가 세 들어 살고 있는지 파악한 다음, 각 세대별 보증금 액수를 더해봅니다. 그리고 더한 금액이 집값의 70%를 넘는다면 임대차보호법 보호대상이 아닙니다. 또한 다세대주택이라면 개별 호실마다 구분등기가 되어 있으므로 각각의 호실로 계산해서 판단하면 됩니다.
전세계약서는 꼼꼼히 살펴보고 서명해야 나중에 불이익을 당하지 않습니다. 저 역시 첫 자취방을 구할 때 제대로 알아보지 않고 덜컥 계약했다가 뒤늦게 후회했는데요. 다행히 중개사분께서 꼼꼼하게 챙겨주셔서 큰 피해 없이 마무리했지만, 앞으로는 조금 더 신경 써서 준비해야겠다는 교훈을 얻었습니다.
전세사기꾼이 사기 치는 방법- 유튜브 영상
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